[摘要]
北京樓市在今年317新政實施後，市場持續低迷，特別是“五限”政策，可以說今年是北京樓市歷史上“最嚴調控年”。越來越多的人選擇在環北京的區域買房，導致環京樓市的持續火爆。然而河北省對環京樓市的緊急調控，以及雄安新區的橫空出世，環京樓市前景似乎更加不明朗，環京樓市的明天即將走向何方？
北京樓市在今年317新政實施後，市場持續低迷，特別是 五限 政策，可以說今年是北京樓市歷史上 最嚴調控年 。越來越多的人選擇在環北京的區域買房，導致環京樓市的持續火爆。然而河北省對環台中污染簽證京樓市的緊急調控，以及雄安新區的橫空出世，環京樓市前景似乎更加不明朗，環京樓市的明天即將走向何方？
9月1日下午，由中嘉寶鼎互聯科技公司、中國豪宅研究院主辦的 揭開樓市紅頭蓋 看看 環京 真模樣 環京樓市大咖談在北京召開。活動特別邀請瞭，原中房協副會長童悅仲，中嘉寶鼎董事長、有 中國樓市春天派掌門人 之稱的陳寶存，中國豪宅研究院院長朱曉紅，中國社會科學院城鄉環境研究所原所長牛鳳瑞、北京房地產法學會副會長、秘書長趙秀池同臺論道。對環京樓市發展趨勢及投資方向闡述瞭各自的看法。
陳寶存環保證照申請：投資首選環北京大七環
提起環京樓市， 環京天王 陳寶存大概是現場最有發言權的。 環京樓市的火爆，是北京人口無奈外溢。 陳寶存表示，環京區域受到北京的虹吸效應影響，不論是資源還是人才必須首先滿足北京的需求。 天津的價值在藍印戶口，但是目前已經取消，天津對河北的吸引力有限，河北區域人口，投資和置業一般不會選擇天津，對全國投資也缺乏吸引力。
環京投資什麼樣的產品最具升值潛力？陳總認為，環京投資首選環北京東部、南部、西部大七環區域純住宅項目；要有高速、高鐵、國道、鐵路、城際鐵路以及市政軌道交通的立體交通配套。首付范圍在40萬至70萬之間，滿足三年翻番邏輯；在環京市政配套成熟的主城區，首選成熟區域舊改項目，而新區樓盤要選擇通過規劃的新區改造項目，包括2014年之前立項的產業園區配套住宅項目；至少有國有土地使用權證（城鎮國有住宅用地）。暫時遠離新產業園與各類小鎮項目（新增建設用地指標問題），永遠遠離新農村建設所謂永久產權項目（小產權不能轉正）；遠離商住寫字樓商鋪。
童悅仲：北京的虹吸效應遠大於輻射作用
北京是一個超級大都市，相對於上海、香港對於周邊的輻射作用來看，北京對於周邊的輻射作用很差，反而會有虹吸效應。 原中房協副會長童悅仲從政策層面解讀瞭京津冀協同發展及環首都經濟圈戰略對環京樓市的影響。對雄安新區未來的發展童會長認為， 目前京津冀一體化，雄安新區的設立，就是為瞭帶動河北省發展，環首都經濟圈發展。環京樓市在政策方面要防止發生系統性風險，因為房地產確實有泡沫，而且泡沫還很重，人民幣的發行量太大，購買力在下降，具備瞭發生系統性金融風險的條件。
中嘉寶鼎認為：樓市不存在泡沫。市場未來需求巨大，預計新增城市城鎮人口年均增長1%，1300萬的剛需人群：城鎮與城市改造（棚改、舊改、城中村、退二進三） 城市婚房、分戶需求、學區房需求、城市居民住房改善升級需求、商業地產投資需求、旅遊休閑文化養老等產業地產需求 。城鎮化與城市化進程 2013年末，城市化完成率：53.73%，戶籍城鎮化率低於城鎮化率17%，其中70%（1.7億）租房 達到歐美日韓先進水平75%，進城人口將有3.2億 總計：4.8億需要解決自住房問題。
趙秀池：租房子比買房劃算！
北京房地產法學會秘書長，趙秀池教授解讀瞭當下熱點 租購同權 ，她認為租房比買房劃算！並給大傢算瞭一筆賬： 疏解非首都功能，除去金融屬性，房子還是租房子住劃算，假設300萬的房子，不買去租，把300萬存銀行，按百分之4的收益算，一年12萬利息，這12萬的利息去租這個300萬的房子綽綽有餘，從這個角度看，租購同權，租房子的租客劃算，出租房子的業主，卻又不劃算瞭！
中嘉寶鼎認為：買房是投資，租房是消費。租房等於買瞭幾斤豬肉，吃瞭也就沒瞭，所以租房是肉包子打土狗，被土狗叼走瞭包子。不存在買房租房誰更劃算的問題。租購同權，真正含義是租購京滬都不給你戶籍。租購永遠不可能同權。理想很豐滿，現實很骨感。
同時，市場租賃房源的絕大多數來自於老舊福利房拆遷回遷房，也來自於遠期商品房，購置價格低廉導致城市租售比（按新房購置價格計算出來的）超低。事實上，北京1400的福利房轉售，3000元/平米的商品房價等等組成租賃房源，國企央企與其他機構爭奪租金壓力很大。
牛鳳瑞-房地產通過社會分配手段運營
中國社會科學院城市發展與環境研究中心原主任牛鳳瑞在介紹土地財政問題是表示： 房地產是社會財富再分配的手段，出讓土地，獲取資金，再投入到社會建設，交通，民生等方方面面！高房價背後是復雜的社會財富分配問題，富人買豪宅，政府出讓高地價，獲取資金在建保障房，保證更多普通大眾的民生問題。如何用好土地財政，才是關鍵問題！
朱曉紅：買房選擇比努力重要
中國豪宅研究院院長朱曉紅用一首精彩的購房 三字經 ，為廣大購房者提供瞭簡單易學，快速掌握購房技巧的方式。朱院長表示， 選房子過程中，要充分考慮城市的因素，考慮自己生活的城市，認為在買房過程中 選擇比努力重要 。買房要充分考慮地段價值、產品價值（即為規劃價值），同時品牌價值也很重要，要看誰建造、誰開發、誰管理。最後就是圈層價值和服務價值，買一所房子是一輩子的事情，需要考慮同小區的人群圈層和物業服務。
在劃定城市開發邊界的紅線下，國傢政策不允許北京周邊 攤大餅 ,施行 啞鈴狀 發展,環京200公裡內不準新增一百萬人口以上的城市。在此背景下，環京樓市已然是北京流動人口置業和投資的首選。從全國范圍來看，環京樓市已經成為全國樓市投資的首選地！在土地供應這個面粉不足的情況下，有多少人來爭搶現有的面包呢？環京樓市的未來已現！
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光宇吐樓市介紹台中廢棄物清理簽證：
劉光宇，安傢新媒體主編，資深房地產評論人，12年房地產媒體從業經歷。2016年度頭條號、企鵝號房地產領域自媒體10強。
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